資産形成

「不動産投資やめとけ」も投資したい!初心者におすすめの3つの方法とは?

不動産投資は素人には難しいので「やめとけ」「割に合わない」といわれますが、本当のところどうなんですか?

将来を考えて株だけじゃなく不動産投資もしたいですが、何か良い方法はありますか?

このような疑問を持つ方に向けて記事を書いています。

今回の記事の内容

・「不動産はやめとけ」も人気の理由とは?

・素人は「不動産やめとけ」と言われる理由は?

・不動産投資が割に合わない理由は?

・それでも不動産投資をしたい場合はどうする?

投資歴20年のかいまるです。今は売却していまいましたが10年ほど前にマンションへの投資を実践。賃貸収入をえていました。

「不動産投資は難しそう…。」
「不動産投資はやめといた方が良い…?」
「不動産投資は手続きが面倒…?。」

自分も十数年前マンションの一室に不動産投資したんですが、銀行からの融資の手続きや管理会社との契約、不動産所得の税金処理などなど、購入すれば何もしなくて良い株や債券と違ってやることがいっぱい。投資というよりは完全に事業なんですよね。

自分は早期のセミリタイアを目指しているので、将来的にはリタイア後の収入を安定させるために不動産投資は必須と考えるものの、会社員であるうちは、とても不動産投資をする時間はないですね。

やはり、不動産は素人が手を出すには難しいかなと考えていて、特に時間の取れないサラリーマンは不動産投資はやめといた方が無難と思います。

そこで今回は、不動産投資人気の理由や不動産投資やめとけと言われる理由、それでも不動産投資を行いたい場合どうするかについて解説です。

「不動産投資はやめとけ」も人気の理由とは?

自分は不動産の専門家でもないので偉そうなことはいえませんが、3年ほど不動産投資を行った経験上感じたメリットは、上から順番に、

  1. 銀行融資を利用できる
  2. 節税対策になる
  3. 家賃収入が得られる

です。詳細まで踏み込むと結構難しいので、概略だけ簡単に説明していきます。そんなモンなんだという程度で理解いただければと。

メリット①:銀行融資を利用できる

自分が感じる不動産投資の最大メリットは、投資に対して銀行から長期で融資を受けることができるということですね。長ければ30年オーダーの長期融資も可能。

株や債券に投資する際には、通常、銀行から資金の融資を受けることは出来ませんから”不動産”はやはり特別ということなのでしょう。

例えば1千万円保有していて家賃利回り5%の物件を運用すると50万円の収益ですが、4000万円融資を受けて総額5000万円の物件を運用すると250万円

もちろん利息や融資額の返済があるので収益は目減りしますが、融資を受けることで得られる収益(キャッシュ)を何倍にもすることができる。そしてこの収益を頭金にして、さらに銀行から融資を受けて不動産投資をしていくことが出来ます。

なので、手持ち資金に”レバレッジ”をかけて投資することができる。しかも株と違って投資額(=不動産価格)が安定している。これが不動産投資が収益を最大化できる理由ですね。

メリット②:節税対策になる

よく不動産は節税対策になるって言われますよね。これには大きく2つの側面があります

一つ目は減価償却費。マンションなどの物件は、年数と共に価値が下落しますが、その下落幅を”減価償却費”として損金計上できるんですね。不動産や他の事業収入から損金を引いた額に対して所得税がかかるので、不動産投資をすることで節税対策になるということです。

銀行から融資を受けて不動産投資をすれば、物件価格が高くなるので減価償却費が大きくなり、損金も大きくなる。都心一等地の不動産は年数がたっても人気が高いので、販売価格が下落しないにもかかわらず、減価償却費の損金計上で節税できる、というわけです。

二つ目は相続税対策ですね。最近はかなり見直しが進んでいるとも聞きますが、都心部の不動産は実際に売却できる価格よりも相続税の評価額が低くなる傾向にあると言われています。

この節税対策に活用できることこそ、富裕層の人が不動産投資大好きな最大の理由というわけです。

メリット③:家賃収入(インカム)が得られる。

メリットというか、これこそが不動産投資をする理由ですよね。

不動産投資が収益を生み出すのは家賃収入が得られるからです。不況になっても人の多いところでは需要はなくなりません。

家賃は定期的に見直しが入るものの、大幅に下落することは通常ありえないですね。この定期的にインカムを安定的にえられるというのが、不動産投資人気の理由です。

素人は「不動産投資はやめとけ」と言われる理由は?

人気の理由を見ると良いことずくめに見える不動産投資ですが、やめといた方が良い理由は、

  1. 優良物件を見分けるのが難しい
  2. 空室リスク
  3. 費用・手数料が高い
  4. 流動性が低い
  5. トラブルが多い

の5つに集約されます。クイックに見ていきます。

やめとけ理由①:優良物件を見分けるのが難しい

これは本当に難しいと断言できます。

一番わかりやすいのは”駅近”で”築浅”で価格も安い物件っということでしょうが、そもそも人気が高いですよね。不動産会社も、これまで取引のない個人に紹介するなんてことはしないです。

なので不動産会社から紹介された物件の中から自分で選択することになりますが、不動産の投資経験のない者が優良物件を見分けることは困難と言えるでしょう。

やめとけ理由②:空室リスク

不動産投資やめとけ派の人は、この空室リスクを懸念する方はかなり多いですね。自分の場合は、運よく不動産投資をしていた3年間同じ人が借りてくれたので大丈夫でしたが、常にこのリスクは意識してましたね。

不動産投資を行っていくうえで最も分かりやすい失敗というのは「空室が埋まらない」こと。だって収益がゼロになるということですから。

投資物件の場所が悪いと、全く入居者がつかないというリスクもあります。

やめとけ理由③:費用・手数料が高い

不動産投資は本当に費用がかかります。

まず物件の購入の際に、仲介手数料、登記費用、不動産所得税、融資を受けるのであれば融資手数料がかかりますね。

購入してあとも 賃貸収入が入ってくるのは確かですが、必要な費用をざっとあげただけでも

・マンション管理費

・修繕積立金

・固定資産税、都市計画税などの税金

・物件の管理費(家賃収入5〜10%程度)

ですね。最後の物件管理費は、自分で管理するのであれば省略も可能ですが、自分で客を見つけて賃貸契約書類作成、マンション管理組合への届出、入居後もクレーム対応や家賃の徴収などを考えると専門業者に任せた方が無難。

よく”想定利回り7%”みたいな広告が入ることがありますが、これらの費用が考慮さられていない利回りですね。

やめとけ理由④:流動性が低い

売りたくても、売れないということです。市場が開いていればいつでも売却できる株式と大きく違いがあるところです。

空室が続いて収益が上がらないので売りたいと思っても、買い手がつくとは限りません。その場合、必要な諸経費やローンの支払いは続くことになります。

自分も売却を不動産会社にお願いしてから成約するまで半年以上かかりましたね。立地は都心部より少し離れていた程度で悪くはなかったんですが、最寄駅から10分以上離れていたのがネック。

やめとけ理由⑤:トラブルが多い

これは詳しくは説明しません。

かぼちゃの馬車やレオパレス21のようなケースを見て貰えばわかるかと。

不動産投資が割に合わない理由とは?

一言でいうと”めんどくさい”ですよね。結局、不動産投資って富裕層に適した投資手法ということなんです。

はっきり言って”投資”というよりも”事業”に近いです。物件の調査、不動産売買、銀行融資の手続き、管理会社とのやりとり、そして年度末には確定申告などなど。

自分はマンション1室だけでしたけど、いろいろ作業があって大変だったわりに”ほとんど利益が出ないな”というのが率直なところでしたね。結局、”融資+節税”というスキームがしっかりと機能しない個人投資家には不動産投資はわりに合わないということ。

しかも一旦空室になれば、全く収益が発生しない。

相当時間をかけて勉強をして、融資をしっかりと受けた上で、節税対策をする。不動産周ぬうで大きな収益を得るには、それが前提ということです。

それでも不動産投資したい場合はどうする?

富裕層が不動産投資をするのは、大きな収益が期待できるからに他なりません。なので、どうしても不動産投資をしたいのなら、

  1. しっかりと不動産投資を勉強する
  2. 不動産投資信託(REIT)
  3. 不動産系ソーシャルレンディング

の3つの方法があると考えます。クイックに解説します。

方法①:しっかりと不動産投資を勉強する

不動産投資は、物件の購入の際の見極めや税務、賃貸に出した後の運営などなど知っておかなければならないことがたくさんあります。

ただ、裏を返せばこれらをしっかりと把握すれば”ミドルリスク・ミドルリターン”と言われるだけあって、確実な収益を期待できるといえます。

方法②:不動産投資信託(REIT)へ投資

これは鉄板ですね。株式と同じような感覚で市場で売買できます。しかも3〜5%の分配金利回りが期待できます。

はっきり言って、不動産に必要な費用などを考えると、REITの方が利回りが高いですね。

方法③:不動産系ソーシャルレンディングへの投資

REIT最大のデメリットは不動産投資でありながら、株のように価格が相場の動向で日々大きく変動することです。

そこでおすすめしたいのが、不動産系のソーシャルレンディングです。簡単にいうと、プロが選んだ優良物件に、投資家が1万円程度からの小口で投資を行うもの。普通の不動産投資と同様に投資元金が変動することがありません。

もちろん投資ですから投資資金が戻ってこないリスクがあることは当然。

業界大手はオーナーズブックという会社の詳細については、以下の記事にまとめています。リスクやデメリットもまとめてます。

オーナーズブックの評判と口コミは?メリット・デメリットも解説!OwnersBook(オーナーズブック)ってどうなんですか?評判や口コミ、メリット・デメリット、口座開設の方法などについて知りたいです。...

「不動産投資はやめとけ」まとめ

今回は「不動産投資はやめとけ」ということで、不動産投資の人気の秘密、やめとけと言われる理由、それでも不動産投資したいならどうするかについて述べてきました。

結論からいうと、素人が不動産投資に手を出すのはリスクが高いので、しっかり勉強してから投資するか、REITや不動産ソーシャルレンディングがおすすめということです。

自分も3年ほどマンション投資をしましたが、労力がかなりかかったわりには、リターンが少なかったというのが率直な感想です。REITやソーシャルレンディングは3〜5%程度のリターンですけど、そんな収益上がらなかったですね。

やはり”銀行融資”+”節税”というスキームがしっかり機能して初めて不動産投資は美味しい手法になるということです。

それでは。

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